不動産の証券化に対するＣＡＤデータの有り方について

2000.05.02　2000.07.21　2001.03.06

不動産の証券化について

まず、聞きなれない「不動産の証券化」について情報を仕入れてもらいたい。

建設省ＨＰより抜粋

（１）不動産の証券化

　不動産の証券化とは、不動産を裏付けとする有価証券（不動産からの収益を裏付けとした配当を受ける権利を有する証券）を発行することによって資金調達を行うことである。

（２）不動産の証券化の意義

　このような不動産の証券化を進めることには、次のような意義がある。

・資金調達の手段として，金融機関からの融資による相対型に加え、資本市場から直接調達する市場型の道を開くこと

・保有不動産を分離することにより事業者にとって資産圧縮ができること

・１２００兆円と言われる我が国の個人金融資産に，不動産投資市場という新たな運用の道を開くことにより、我が国の都市の優良なストック形成を図れること

・不動産投資市場への資金が流入することにより，不動産市場の活性化が図れること

・フィー・ビジネス（手数料収入による経営）という不動産業の新たな展開が期待できること・不動産市場の透明性、規律性が向上する効果が期待できること

（３）不動産投資市場整備の課題

　しかし、不動産の投資市場の整備を進めるには，次のような問題がある。

・不動産投資市場のインフラが未整備であること

・投資利回りについて予測がつけにくいこと

・投資利回りに反映する不動産固有の様々なコストが存在すること

（４）推進すべき政策

　従って、不動産の証券化推進のためには次のような政策の推進が必要である。

・証券化ためのスキームの整備

・情報開示基準の確立

・不動産投資インデックスの確立

・不動産評価手法の確立

・格付けの活用

・不動産投資顧問業の育成

・定期借家権の創設

・流通市場の整備

・不動産特定共同事業の規制緩和

その他参考ＨＰ

第一勧業銀行　動き出した不動産の証券化

http://www.dkb.co.jp/houjin/report/keizai/199902/9902-4.html

最良のデータ形式の模索

求められている姿

• 基本企画の設計から施工を経て、ビル管理及び改修工事、更には資産価値をも一環として検証することが出来るようなデータ形式。

• 各々の会社（設計事務所・建設会社・施工図会社・ビル管理会社）における作業時点で便利なデータ形式。

実際の姿

• 各々の会社（前出）、更には各々の部署、担当における理想のＣＡＤソフトが、各々が利用しているＣＡＤソフトや薦められたままのＣＡＤソフトになっている。そのソフトを利用する根拠が希薄である。

• 各々の会社の立場での図面管理方法が、各々の会社に伝わっていない。今後の利用をどのようにする、だからどうだという説明をすべきである。手描きの頃と違って、互いにある程度の設備投資をしなければならない。納得できる根拠のある管理方法が無い。

各々の立場の理想

• 設計：不特定多数に図面を配布する訳ではなく、それなりの知識を持ったゼネコンというものを念頭に置き、法的内容や見積内容を一箇所に集約したデータとしたい。また、施主に対しては、データとしての施主利用より、どのような物が出来あがるのか、という本来の設計という立場を強調したい。基本的には一枚の図面で表示するのではなく一冊の設計図書（すべてのデータが連動している）として監理したい。

• 建設会社：積算に連動できるデータが第一ではあるが、設計施工一貫で請け負うことが更なる理想であるから、図面としてＣＡＤ上で表示されるものが少なく、データとしては重くても、全ての情報が網羅されているようなデータとしたい。従って、設計と同様に一冊の積算見積図書（すべてのデータが連動している）としたい。

• 施工図会社：一枚の図面でその部分の全ての情報を網羅した図面とするため、図面として表示されているデータ（見た目の情報）が多くなり、ＣＡＤとしての作図機能（表示の早さや使い勝手）が求める中心となる。しかし、設計データと異なり、重いデータとなることは避けられない。また、不特定多数に配布されるデータとなるため（あるいは多数の作図応援を必要とするため）、施工図としては問題の無い最小の情報で、データの受け渡しをしたい。

• ビル管理：改修等に応じ、管理履歴がデータとして残っていることで、資産価値を高めたい。また、作図を中心とするものではないので、長時間ＣＡＤデータとして利用することはなく、ちょっとした閲覧が目的。従って、施工図的な「一枚の図面でその部分の全ての情報を網羅した図面」が素早く検索できることが理想ではある。しかし、資産価値を高めるためには少々重いデータであっても全ての情報があることも重要である。

「不動産証券化」のインフラ整備の一環として

絶対条件（インターネットで検索閲覧確認できること）

不動産証券化の波に対応するには、インターネットを切り離す事はできない。今後のデータ形式は、建設省の薦める「建設ＣＡＬＳ」の波に乗る事も重要ではあるが、多くの人達が検索閲覧できてしまうインターネット上に載る形式であることが必要である。それは、その情報を見ることで、価値ある資産として認められるかどうかが決まるからである。従って、今後のＣＡＤデータはネット上で確認できることが絶対条件である。これは今後、世の中の全業種に言える事であり、非常に重要な条件である。

ウェッブブラウザー（インターネットエクスプローラー・ネットスケープナビゲーター）で表示できるＣＡＤデータ

現在、私の知るところでは、２つのＣＡＤデータがネット上で図面データを表示できる。１つは、構造システムのＤＲＡＣＡＤデータを表示するDra-Viewerと、もう１つはＡＵＴＯＣＡＤデータを表示するＷＨＩＰである。表示される物はＣＡＤデータであり、写真データの.JPEGやPDF程度の絵ではない。

インターネットに掲載できない形式の排除

竣工図データ形式がインターネットに 掲載できるデータ形式 である必要がある。従って、現状ではＤＲＡＣＡＤ、ＡＵＴＯＣＡＤは次の形式とする必要が有る。

ＤＲＡＣＡＤ 　　　．ＭＰＰ　．ＭＰＷ　（Dra-Viewer対応）

ＡＵＴＯＣＡＤ 　．ＤＷＦ　　　　　　（WHIP対応）

最近、どちらのＣＡＤソフトメーカーも究極の便利さを追求するためにヴァージョンアップを繰り返している。しかし、現状ではネットに載せる事が出来ない規模のデータ（大容量）や作業環境（参照するフォルダ名が同一というのは有り得ないため）で利用する事となる。理論的には地球規模のデータでさえ作れることになるが、当然不要である。余談ではあるが、「アポロ１３号が月に行ったのは僕らの生まれてくるずっと前･…」と歌っている若者達がいるが、施主あるいは特定目的会社（ＳＰＣ）にとっても、現在及び未来において過剰なデータでは一般投資家が検討できる物とならない。株式投資の世界をみても、必要なデータは決算書の中の「貸借対照表」「損益計算書」「利益処分」と今後出てくる「キャシュフロー」であり、株価の「チャート」である。何月何日に会社としてコーヒーを買ったとかの「現金出納帳」までは必要無いのである。 「キャシュフロー」をより本物とするには、一番現金化する事が不可能な固定資産の評価を正しくする必要がある。それが「不動産の証券化」である。あまりにも詳しくする事でスピードが失われては「不動産の証券化」は失敗する。

「取得原価と時価会計」と「固定資産と不動産ファンド」　2001.03.06追記

　さて、3月末となると、各上場企業の決算がやって来る。有価証券が「取得原価」から「時価会計」に、また、固定資産である土地建物を有価証券である「不動産ファンド」にすることで流動資産とする動きがある。どちらも企業の「含み損」や「含み益」を公開することで、健全性を強調したいのであろう、情報過多の現代では変動が大きく、かえって株価が不安定になり、適正な決算の数値を得られないのでは、と危惧する。逆に、我々建築屋としては、しっかりとした建物として維持管理できている事を証明し続ける。と言う責任が発生して来る。株式新聞がインターネットに変わったように、建物 管理情報がインターネットで確認できる必要が出て来る。それは、「不動産の格付け」をするための、元ネタが必要となるからである。ネット上でＣＡＤデータを表示できる必要が出てくる、と言う事である。

株式会社アートヴィレッヂ　代表取締役　原　行雄

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